Здача квартири: ФОП чи фізособа — порівняння 18% + 5% з єдиним податком і межа 11 184 грн

Ключові висновки

• Фізособа платить 23% доходу. 18% ПДФО плюс 5% військового збору.

• ФОП на 3 групі: 6% і ЄСВ. Плюс ЄСВ 1 902,34 грн на місяць.

• Межа вигідності ≈ 11 184 грн на місяць. Нижче дешевше фізособі.

• Є обмеження за площею. До 400 м² житлової й 900 м² нежитлової.

• Договір оренди обов'язковий. Без нього складно довести розмір доходу.

Здача квартири в оренду — один із найпоширеніших «пасивних» доходів. Питання, як платити менше, зводиться до порівняння двох режимів.

Варіант 1. Фізична особа

З орендної плати нараховують:

• 18% податку на доходи фізичних осіб;

• 5% військового збору.

Разом 23%. Якщо орендар фізособа, декларацію подає власник за результатами року, а податки сплачує після подання. Якщо орендар юрособа чи ФОП, податки можуть утримувати податкові агенти. Деталі уточнюйте.

Варіант 2. ФОП на єдиному податку

• 3 група: 5% єдиного податку та 1% військового збору, разом 6%;

• ЄСВ за себе: 1 902,34 грн на місяць, незалежно від доходу.

2 група також можлива, якщо вона підходить за видом діяльності та клієнтами, але зазвичай оренду нерухомості порівнюють саме з 3 групою.

Межа вигідності

23% × X = 6% × X + 1 902,34 → X ≈ 11 184 грн на місяць.

Приклади

Оренда 10 000 грн.

• фізособа: 2 300 грн;

• ФОП 3 групи: 600 + 1 902,34 = 2 502,34 грн.

Дешевше без ФОП.

Оренда 20 000 грн.

• фізособа: 4 600 грн;

• ФОП: 1 200 + 1 902,34 = 3 102,34 грн.

Вигідніше з ФОП, економія 1 497,66 грн на місяць. Цифри умовні.

Обмеження

За правилами ПКУ для платників єдиного податку є межі за площею нерухомості, яку можна здавати: 400 м² житлової та 900 м² нежитлової. Якщо площа більша, потрібен інший режим. Перевіряйте поточні вимоги.

Що вирішує окрім податку

• Стабільність. ЄСВ платять навіть без орендаря.

• Кількість об'єктів. Кілька квартир збільшують вигоду від ФОП.

• Орендар. Юрособи й ФОП частіше хочуть працювати з ФОП.

• Пенсійний стаж. ЄСВ формує стаж, але це окреме питання.

Договір оренди

1. Сторони, об'єкт, строк.
2. Розмір плати й порядок розрахунків.
3. Комунальні платежі.
4. Передача об'єкта актом.
5. Умови припинення договору.

Чек-лист рішення

1. Порахуйте щомісячну оренду за всіма об'єктами.
2. Порівняйте з межею 11 184 грн.
3. Перевірте площі й вид нерухомості.
4. Врахуйте ЄСВ у ті місяці, коли оренди немає.

Коли рішення варто переглянути

Переглядайте вибір, якщо змінюється кількість об'єктів, розмір оренди або орендар. Наприклад, друга квартира різко посилює аргументи на користь ФОП, а тривалі простої без орендаря роблять фіксований ЄСВ відчутнішим. Раз на рік перераховуйте обидва варіанти.

Облік, нагадування й оплата податків в одному місці

LedgerBuh збирає виписки з 10 банків, 5 сервісів еквайрингу й 3 ПРРО в одну книгу обліку та показує, що враховано як дохід і чому. Декларацію платформа готує приблизно за хвилину, про терміни нагадує в месенджері, а податки можна сплатити за QR-кодом, обравши свій банк.

• Банк-радар попереджає про ризики заздалегідь.

• Немає вашого банку в списку? Підтримка підключить його за кілька годин.

• Один ФОП на акаунті безкоштовно.

LedgerBuh також для інтернет-магазинів, бухгалтерів-фрілансерів, бухфірм і бухгалтерів у найманні.